|
《物权法》实施在即 房产开发商违规操作将"出局"
8月11日，在市建设局、房地产开发投资企业协会等主办的《物权法》学习研讨会上，《物权法》起草人之一、烟台大学副校长、法学教授房绍坤及山东鑫士铭律师事务所主任刘学信、律师闫凌宇，以案释法，为全市200多家房企老总详细解读了《物权
法》背景下的房地产企业运作规则。
预告登记后
“一房二卖”无效
随着房价的不断上涨，房产开发企业“一房二卖”的现象时有发生。由于在商品房或二手房买卖中，签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，这就给不良房产商或原房主“一房二卖”提供了机会。
2004年，在外企工作的杜峰看中某房产公司正在开发的一套二居室住房，当时的售价为3000元/平米。杜峰与开发商签订了购房合同，并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，同时约定一年之内办理所有权证书。在签订合同之后不久，杜峰因公需要出国一年，他将钥匙交给该房产公司下属的物业处保管。3月份以后，楼价大涨，商品房供不应求。于是在3月5日，该房产公司售楼人员便以公司名义将这套房屋卖给了另一业主。
2005年5月，杜峰回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，手持购房合同要求该业主腾退房屋，遭到拒绝。随后杜峰找到房产公司交涉，该房产公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，并表示愿意按照合同约定返还杜峰的全部购房款及利息，但拒绝返还房屋。
【相关法条】
《物权法》第一章第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【专家解读】
刘学信：“一房二卖或多卖的纠纷在《物权法》颁布实施前，买受人只能要求房产商或原房主承担违约责任并赔偿损失。以上案例中，由于房屋价格大幅上涨而房主的大量资金又被占用，损失就更为惨重。原本30万的房子现在要花上50万，但房主这20万元的损失却得不到赔偿。”
“在《物权法》实施后，购房者只要与开发商或原房主签订了房屋买卖合同，即可向登记机构申请‘预告登记’，以保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，如果开发商再将房屋转卖，按照《物权法》规定，这种转卖不会受法律保护。”
强制拆迁
不可有商业目的
随着城市管理办法等的日渐完善，近年来强制拆迁、野蛮拆迁的现象得到遏制，但《物权法》明确规定保护私人合法财产，在法律中还是第一次。
强制拆迁最经典的案例当数“史上最牛钉子户”。2004年10月，重庆两家房地产公司对九龙坡区杨家坪鹤兴路片区启动拆迁工程，到2006年9月，其他拆迁户都接受了安置方案，只有17号一家坚决不搬，其他户被拆迁完后，户主杨武夫妇的小楼成了“孤岛”，被称为“史上最牛钉子户”。九龙坡区房地产管理局向法院申请先予执行杨武房屋强制拆迁，最后在法院主持下，经过多方反复谈判协商，拆迁人基本上满足了杨武夫妇的要求……
【相关法条】
《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利；第四十二条规定，为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
【专家解读】
房绍坤：“这是一个保护私人产权的鲜活案例。拆迁中的钉子户在全国各地都普遍存在，这反映出我国目前在征地拆迁工作中还存在着很多问题，从而导致了开发商与拆迁户之间的尖锐矛盾。”
“上述案例中，杨武夫妇与拆迁人开发商之间的争斗，其实就是不动产所有人与非所有人之间针对不动产的处分权的战争。《物权法》实施后，只有为公共利益需要可以依法征收个人的房屋及不动产。为了商业利益，开发商不能强制拆迁，只能通过与被拆迁对象谈判协商的办法来达成一致，国家政府也不能强制户主转让房屋所有权。”
|
互动社区 
