核心提示：广州市国土房管局向检查组汇报了广州房价的最新数据：广州11月房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%。在深圳，随着二手房交易量下降，持币待购的客户也不急于买房而选择租房观望。

　　南方都市报12月18日报道 昨日，记者从广州市国土房管局向国务院检查组提交的汇报材料中获悉，最新统计数据表 明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　广州两年来的房价一直处于上升通道，据广州市国土房管局统计，2006年广州十区新建商品住宅均价为6315元/平方米，同比上涨24.6%.2007年广州房价也呈上涨趋势，特别是10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%.广州市国土房管局指出，进入11月后，广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。

　　成交量方面，广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2%.其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%.刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%.

　　供大于求市场格局正在形成

　　广州市国土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。2005年以来，广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积，2006年这一缺口超过200万平方米。随着2006年下半年和2007年商品住宅用地供应不断增加，一手住房投资和新开工面积也同步增长，空置面积大幅减少，一手住房市场供求矛盾得到缓解。

　　从统计数据中可以发现，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，而且这一趋势也延续到了11月。据统计，今年11月，广州一手住房批准预售79万平方米，成交面积57万平方米，预售面积超过成交面积38.6%.与此同时，截至2007年10月，广州商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4%.

　　土地市场出现明显降温迹象

　　近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比今年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。

　　广州市国土房管局指出，广州住宅用地价格已经回落至2006年同期水平，受土地、金融等调控政策的综合影响，开发建设企业对房价走势过分乐观的预期发生转变，土地市场投资趋向理性和稳健。

　　房管局：楼盘最高利润54%

　　有业内人士称计算方式不合理

　　广州市国土房管局日前进行了商品住宅开发成本专项调查，并向国务院检查组作了汇报。调查显示，广州利润最大的商品住宅是2004年以前协议获得土地并开发为高档住房的项目，利润占房价比例高达54%.而限价房的利润最低，为17%.

　　据介绍，商品住宅成本一般由土地成本、开发成本（含前期费用、建安成本和开发阶段税费等）、其他费用（含管理费用、利息、销售税费等）、开发利润四大部分构成。广州市国土房管局这次主要采取抽样调查方法，抽取的样本既有公开出让的商品住宅用地，也有2004年以前协议出让的用地，住房品质也覆盖了高、中、低档商品住宅，还包括限价房，统计时点为2006年10月以后成交的楼盘。

　　调查结果显示，商品住宅开发成本呈现以下特点：土地公开出让的商品住宅利润（37%）明显低于协议出让地块（54%～29%）。高档楼盘的利润明显高于中低档楼盘。限价房（利润17%）对开发利润的压缩作用比较明显。

　　对于上述调查，业内人士发表了不同意见。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，相关部门计算商品房利润的方式不合理，他建议按照开发商的自有资金来计算，“全投资包括了所有成本，会掩盖巨大的利润。”他还指出，每个楼盘的情况不一样，比如珠江新城的部分楼盘今年已经卖到2.3万元/平方米，而开发成本一般能控制在8000元/平方米，这样算开发商的利润就有300%.

　　开发商：不会赤裸裸地降价

　　不少市民表示，会继续观望一段时间，认为现在“抄底”早了点

　　一个月急降1141元/平方米，广州楼市用数据说明了没有只涨不跌的道理。那么，广州房价为何会在11月下降9.9%？即将到来的“奥运年”，楼市走向又将如何？开发商、市民对房价的波动，又有什么感受呢？

　　探因：政府调控强政频出

　　从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于土地出让改革后遗症以及刚性需求，这些厉政的效果均不明显。如国八条和国六条，在广州市场上产生的观望期均为1个月，而观望后，又为报复性上涨。

　　越调控越涨价的局面在今年9月27日得到改变，随着央行提高第二套房首付和利率的一纸强政，广州楼价终于刹车。值得注意的是，“9.27”只不过是压死骆驼的一根稻草，随后的一个多月内，政府多次运用货币和金融政策，买房必升值、投资必赚钱的市场预期终于得到逆转，再加上银行房贷紧缩，广州楼市陷入成交寒冬，开发商不得不打折促销，11月录得房价下跌千元便在情理之中。

　　不过，有专家昨晚在接受记者采访时分析，11月房价下跌的另一个原因可能是花都成交量大涨，因为根据市国土房管局统计，10月花都签约面积仅为1.67万平方米，这远远低于该区10万平方米的月均成交量，这也导致10月广州房价环比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢复，再次把全市均价拉低。

　　后市：观望期绝非一两个月

　　11月楼价急降，明年后市如何，市民值得买楼吗？

　　相关学者和专家在接受记者采访时表示，从12月仍不断出台调控政策来说，目前可以确定的是，本轮观望期将比较长，绝非一两个月。北京大学经济所房地产金融中心主任冯科就直言，明年全年的调控会比过往几年更加严厉，新政带来的观望期将持续15个月。中原地产项目部总经理黄韬亦表示，明年将是广州地产的“调整年”，一些高估楼盘的房价将回调。

　　不过，也有认为观望期在半年左右的，合富辉煌首席分析师黎文江分析说，影响明年楼价走势共有10个因素，五个“正相关”五个“负相关”。其中，“负相关”包括货币政策从紧、房地产市场调控持续；土地放量、余货多：“90/70”产品增加，外围供应增加；限价房开始入市，分流市场需求；受调控和高楼价影响，观望加重五因素。而“正相关”则有国民经济和居民收入持续增长，人民币升值和资金流动性过剩；地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升；更严格的土地政策，取地成本上升，但上升速度放缓；开发成本仍将保持上升趋势；发展商上市融资，市场集中度越来越高，影响市场能力增加。他预计当中五个促使楼价上升的因素仍然占主要位置，而且会在明年“五一”以后陆续见效，所以预计楼市将在明年“五一”后复苏，楼价也将随之上涨。

　　开发商：不会赤裸裸地降价

　　其实，不管观望期是半年、还是15个月，开发商年关难过已是必然，最近市场频繁打折、低价开盘便是明证。而随着千元跌幅官方数据的出台，开发商日子恐更不好过。

　　“谨慎、低调”。昨晚，有开发商向记者如此表示，其认为，整个市场下去了，单个项目不可能逆市而为，强行升价，而只能先修好“内功”，如做好园林，搞好社区配套等，为楼盘添加附加值，来吸引买家置业。但是该开发商也明确表示，不会“赤裸裸”地降价，因为降价是对前期业主的不尊重，影响企业声誉。

　　另有开发商向记者表示，明年老板在制定任务时，不会像今年这么重。因此，项目推货的时点可适当把握，上半年市场不好，不如不推，等下半年市场活跃才入市。

　　市民：现在“抄底”早了点

　　“下降1000多元，太多了吧”，昨晚，记者还采访了一些广州市民，对楼价急跌的情况，一些买房不久的“房奴”纷纷叹苦。潘小姐是一所职业学校的老师，已有一套住房。今年8月，看着房价不断上涨，她东拼西凑20多万元在东圃买了一套二手房，均价9000多元/平方米。听到房价下跌，她第一反应就是后悔。“还会跌吗？早知道真不应该买，现在供得很辛苦，又租不起价。”

　　同时，更多市民对楼市下跌感到正常，不少人表示，会继续观望一段时间，“买楼和买股票不一样，买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”。

　　广深皆跌珠海独涨

　　11月均价6707元/平方米，上涨26.25%，其中香洲预购均价破万元

　　珠海香洲区商品住房预购均价每平方米突破一万元！近日，珠海统计局和市房地产登记中心联合发布数据，数据显示，全市不管是新建商品住房交易均价还是二手房交易均价、全市商品住房预购均价都有所上涨。其中，香洲区商品住房预购均价更是超过10000元/平方米。

　　数据大热：香洲预购均价过万

　　珠海市统计局日前发布11月房价相关数据。上月全市新建商品住房交易均价6707元/平方米，比上月上涨26.25%，其中香洲区8631元/平方米，上涨20.96%；斗门区3192元/平方米，上涨6.11%；金湾区3364元/平方米，上涨16.91%.而在预购价上，全市商品住房预购均价7496元/平方米，对比上月上涨28.21%，香洲区更是突破一万元，为10244元/平方米，对比上月上涨18.21%，斗门区3278元/平方米，上涨3.63%；金湾区3756元/平方米，上涨13.81%.在二手房上，交易数据显示，11月全市二手住房交易均价3555元/平方米，对比上月上涨2.48%.

　　除价格外，市场交易量也有所增加。上月全市新建商品住房交易面积35.9万平方米，交易金额24.09亿元，对比上月分别上升32.45%和67.22%.其中香洲区新建商品住房交易面23.07万平方米，对比上月上升51.48%.

　　分析：对比优势政策影响

　　对于出现的几项数据皆大热原因，有业内人士分析，其一是因为股市振荡调整，许多投资客又把资金流向楼市，观望氛围减缓，再加上珠海整体房价比起广州、深圳而言，还是具有价格优势。其二是因为从10月开始，市地税局加强二手房统筹征管，取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，导致11月全市二手住房交易均价上升。

　　业内人士认为，今年以来，物价上涨压力较大，资产价格上扬也较快，国家近期运用金融杠杆，加大了调控力度，特别是针对房地产市场的“新政”、“新规”，都产生累积的效应。深圳楼市十一长假期间的突然冷清，给了持续高价位运行的房地产市场一个警示。但是，相邻的珠海市区楼盘由于价格上的“洼地”，得天独厚的自然环境，仍然吸引了大批来自外地的看房主，珠海的楼价还在涨。

　　有关数据显示，早在今年7月，珠海主城区香洲区预购均价就首次突破7000元/平方米，为7511元/平方米；而在8月，更是首次突破8000元，为8117元/平方米。而10月珠海商品住房交易均价，虽然总体价格均为下降。但在商品住房预购均价方面，香洲区又首破8500元，为8666元/平方米。在上月，由于华发世纪城别墅和九洲花园三期、金珠园、东方傲景峰等海景高价楼盘影响，更是带动商品住房预购均价突破一万元，为10244元/平方米。

　　警惕：调控带来的滞后性

　　但上升的数据并不意味着珠海目前的楼市局面良好，相反有专家认为珠海可能到了“拐点”。业内人士认为，对比周围，珠海房价或许还有一定空间，珠海楼价在深圳等地炒家的强力进入过程中，仍旧会持续上升，但也不能小看了国家对商品房进行的调控，珠海地产市场不可能不受影响，目前只是“由于惯性与滞后性的原因，现在可能还不明显”。

　　而在二手房上，因为原来二手房买卖双方为了规避缴纳更多的营业税，都将评估价格“做低”，而从10月开始，市地税局取消以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，二手房价格必然抬升，因此，“二手房交易均价真实上涨幅度其实没有数据显示得那么高”。

　　（备注：a、商品住房包括住宅和别墅。b、商品住房交易均价是商品住房交易金额除以交易面积求得，此指标特点是月度间数据波动较大，容易受高、低价楼盘交易结构影响。） (本文来源：南方网 作者：王卫国 何达志 严薇 林广)